Mimo iż nie do końca rozumiem ten cały biznes oparty na nieruchomościach brakowało mi tej audycji.  
Na prawdę fajnie ,że wróciłeś :-)

I to mi się podoba, to się nazywa działać przedsiębiorczo. Czyli jak to mawiał Kiyosaki, brak kasy nie jest przeszkodą aby działać, tym bardziej że Mzuri ma kase i sama mogłaby działać. A ty jako osoba prywatna za bardzo się nie musisz znać, wpłacasz kase i dostajesz swoje + wynagrodzenie za obracanie 'twoją' kasą + prawo pierwokupu. Czego chcieć więcej? Tym bardziej że powierzasz swoją kasę w ręce osób z dużym doświadczeniem w branży. Nic tylko działać. Gratulacje, to duży krok w dobrym kierunku :)

Cześć Blacha czego w tych inwestycjach w nieruchomości nie rozumiesz? Pozdrawiam

Już Ci Robercie odpowiadam. 
 
To nie tyle ,że nie rozumiem co ja mam ta przypadłość ,że umiem liczyć. Założymy ,że kupuje mieszkanie za 100 patyków wliczajac w to remont koszty notarialne i podatki . Musi być to super okazja na jaka trafiłem by później wynajac to mieszkanie za 1000zł .Przy i tak optymistycznym wariancie jaki przedstawiłem zwrot z tego co włożyłem uzyskam za 1000 miesięcy czyli dokładnie za 83 lata z haczykiem. Więc w tym sensie to co robi firma Sławka to jest dla mnie Amazing Magic. 
Od tego tysiaca muszę odliczyć podatek chyba ,że robię to w formie spółki ale wówczas mam koszty otwarcia spółki. Już nie wspomnę o jakimś choćby podstawowym ubezpieczeniu tej nieruchomości.Rozumiesz do czego zmierzam ? Myślę ,że rozumiesz. To jest de facto akumulacja kapitału nic ponad to . 
 
Ja dla siebie widzę szanse w inwestowaniu grupowym w kamienice o jakim Sławek wspomniał . Inwestujac 20 patyków zwrot z inwestycji czyli moment w jakim wyjdę na zero zobaczę w czasie o którym mogę powiedzieć ,że go dożyję . 
 
Myślę ,że Sławek nie podkreśla jednej ważnej rzeczy o której mówił w sumie przypadkiem w bodaj dwóch swoich audycjach, że w tego typu biznesie ( o ile biznesem można to nazwać?) staje się to realnie opłacalne gdy np: czerpiemy zyski z nieruchomości w Polsce a konsumujemy je w Tajlandii czy na Filipinach gdzie siła nabywcza naszego pieniadza jest kilku krotnie wyższa a koszty utrzymania niższe i jak mi się zdaje jest więcej wolnego rynku.  
 
Mieć udziały w kamienicy to jest dopiero prestiż i chyba najbezpieczniejsza lokata kapitału jak można sobie wyobrazić. Co więcej po zachowaniach poszczególnych inwestorów i przy choćby minimalnym networkingu między nimi wiadomo kiedy ,może nie jakoś precyzyjnie ale jednak , wiadomo kiedy wyjść z inwestycji czyli wyzbyć się udziałów. 
 
Trzymam kciuki za powstanie Mzurii CFI 2 !

Blacha coś poplątałeś.w Twoim przykładzie zwrot uzyskasz po 100 miesiącach. Jak doliczysz 8.5% podatku to wyjdzie około 10 lat. Jednak ja nie wyobrażam sobie w realnych warunkach wynająć mieszkania o wartości 100tys za 1000zł na dłuższą metę. Pomijając ten szczegół prawda jest taka ,że inwestując w mieszkania nie łatwo jest odzyskać ten kapitał i często trwa to ponad 20 lat.  
 
Dziwne w tym pomyśle jest to ,że osoba która wpłaca pieniądze do CFI1 z myślą o zakupie mieszkania w CFI2 nie jest zainteresowana zyskiem w CFI1 bo odbędzie się on jej kosztem.. 
Gdyby to ode mnie zależało to ja bym dołożył w kamienicy parter usługowy. Wówczas cała inwestycja nabierze lepszej rentowności. I nie będzie aż takiego długiego zwrotu z inwestycji o którym pisał Blacha.

Bueheheh . Masz rajce Dylu kopnałem się o jedno zero . Tak czy inaczej okres 20 lat to dla mnie zbyt wiele. :P Tak to jest jak się człowiek skupia za bardzo na podatkach (....)

Nieruchomości to żaden biznes. Chyba, że chodzi o lokację nadmiaru gotówki, z którą ktoś nie wie co zrobić.

Część Blacha. Pozwól, ale nie mogę się z Tobą zgodzić.  
 
Po pierwsze skoro uważasz, że inwestycja w CFI jest tak dobra to odpowiedz sobie, w jaki sposób wycofasz swoją inwestycję, jeśli będziesz potrzebował gotówki? Pamiętaj, że inwestycja w tego rodzaju kamienicę trawa co najmniej kilka lat (min. 2-3), a może być i dłużej. Proszę porównaj sobie np. Arkę Fundusz Nieruchomościowy, jakie były problemy z upłynnieniem nieruchomości z zyskiem, pomimo jeszcze wykorzystywania dochodów z najmu. Kiedy jest koniunktura gospodarcza wszystko jest ok, jednak jeżeli nieruchomość zostanie kupiona (pomimo, że z dyskontem 20%) w okresie koniunktury, zostanie pozbawiona lokatorów, przebrnie przez procedury administracyjne, pozwoleń, wyremontowana i przyjdzie kryzys sprzedaż mieszkań wcale nie jest taka pewna za założoną kwotę. Ponadto podaj mi informację, ile lat doświadczeń, przez ile okresów wzrostu i dekoniunktury zarządzający realizowali tego rodzaju projekty. Jakie będą koszty zarządzania projektem? Przecież przez kilka lat muszą być pokrywane koszty z tym związane i niech nikt nie wierzy, że pokryte zostaną z „flipów” na mieszkaniach. Gdyby tak było sami by je realizowali na własny rachunek prowadząc taką działalność gospodarczą na własny rachunek np. na mieszkaniach? Łatwiej zarządza się cudzymi środkami niż wykłada wszystkie swoje? Czy wystarczy samo nazwisko Sławka? Oczywiście nie zamierzam Cię odciągać od inwestowania, ale warto się zastanowić, niż później żałować. Każdy z nasz podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność i ryzyko. Dlatego oczywiście życzę powodzenia, ale moje wątpliwości pozostają.  
 
Cdn.

Blacha odnosząc się do Twoich wątpliwości w inwestycje w nieruchomości.  
 
Oczywiście przedstawiam realny dla mnie „CASE”. Kawalerka (zakup+remont kapitalny) – 145.000 zł. Realny czynsz 1000 zł + opłaty do wspólnoty 300 zł + media. Od czynszu należy odliczyć 8,5% podatku zryczałtowanego, ubezpieczenie 150/200 zł/rok , podatek od nieruchomości 50 zł/rok, 1000 zł/rok rocznie na ew. malowanie itp. 11 miesięcy czynsz/ 1 miesiąc pustostan. Dochód na czysto 8800 zł. Przy zakupie za gotówkę stopa zwrotu na czysto ponad 6, 05% (brutto 7,6%). To są bardzo ostrożne i realistyczne wyliczenia. Dobra lokata max. 2,1% netto.  
 
Przedstawiona kalkulacja nie zawiera żadnego nadzwyczajnego dyskontu, a można bez problemu kupić na rynku nieruchomość z 20 % upustem poniżej ceny rynkowej przy dysponowaniu gotówką. Poza tym w tym wyliczeniu brak tego co jest jeszcze ważniejsze. Dobrze kupiona nieruchomość (lokalizacja) i rodzaj to wzrost wartości nieruchomości. Oczywiście nie musisz mi wierzyć, ja to stwierdzam naocznie, ale sprawdź, ile kosztowały poszczególne rodzaje nieruchomości 10 – 15 lat temu. Takie informacje znajdziesz bez problemu w internecie.  
 
Oczywiście o wiele wyższa stopa zwrotu jest przy wykorzystaniu kredytu i dodatkowo możesz znacznie zwiększyć swój potencjał inwestycyjny.  
 
Przy okazji korzystając z okazji Wszystkim słuchaczom Kontestacji Życzę Zdrowych i Pogodnych Świąt Bożego Narodzenia i Szczęśliwego Nowego Roku.

Bardzo się cieszę ,że odpisałeś Robercie i pozwolę sobie na dalsza polemikę. 
 
"Po pierwsze skoro uważasz, że inwestycja w CFI jest tak dobra to odpowiedz sobie, w jaki sposób wycofasz swoją inwestycję" 
 
Miałem konkretnie na myśli CFI 2 czyli spółka z dajmy na to setka inwestorów nabywajaca kamienice i potem przez X czasu wypłacajaca zysk wedle udziałów pochodzacy z najmu. 
Po pierwsze Sławek o tym wspominał podczas audycji ,że będzie takowa możliwość skupu udziałów przez podmiot zarzadzajacy - pewnie w ograniczonym stopniu ale to zawsze jakaś opcja. Po drugie ,jeśli już się na to zdecyduje to nie zainwestuje więcej jak 20 patyków bo raz ,że na więcej mnie nie stać a dwa ,że własnie to jest największym plusem ,że mniejsza kwota mogę zobaczyć jak działa ten mechanizm i na ile sprawnie ( lub nieudolnie jak sugerujesz) będzie przebiegał cały proces. Wreszcie po trzecie wyjdę na zero zdecydowanie wcześniej bo szybciej mi się zwróci 20 patyków niż 150 prawda? Po czwarte i najważniejsze udziały mogę zbyć sprzedajac je innym inwestorom lub sprzedajac je osobie zamieszkałej w samej kamienicy. Po co takiej osobie udziały będa potrzebne to już wariantów jest tak wiele szkoda mi palców na takie rozpisywanie się.  
Na podsumowanie odpowiedzi aby dodam ,że bujanie się z wyjaśnieniem sytuacji prawnej przy zakupie mieszkania  
(wariant szkodliwych najemców pomijam bo od tego jest Mzurii) z ewentualnymi ukrytymi wadami ,które moga się pojawić w trakcie użytkowania itp. nie jest dla mnie . Wolę z swoich 10% ( czyli w praktyce w moim przypadku gdzieś między 1 tys a 2 tys zł ) jeszcze się po stówce zrzucić na opłacenie dodatkowego eksperta czy to po stronie zarzadzajacej czy po stronie społeczności inwestorskiej i nie narażać się na ryzyko błędu ,przy zakupie / inwestycji w jedno mieszkanie, z jakim musiałbym się zmagać sam a możliwe ,że koszty jego naprawienia by mnie przerosły. 
 
Najwięksi tego świata inwestuja w team'ach - myślisz ,że robia tak bez przyczyny?  
 
 
"Pamiętaj, że inwestycja w tego rodzaju kamienicę trawa co najmniej kilka lat (min. 2-3), a może być i dłużej. " 
 
Znaczy się co? Ciebie to dziwi ? Wręcz powiem Ci ,że miałbym poważne watpliwości gdyby to odbywało się np: w ciagu 6 miesięcy.  
--------------------------------------------------------- 
 
Nie wiem nic o zarzadzajacych Arka i pozwól ,że nie będe się odniosił do tych rewelacji .Postaraj się jeszcze odpowiedzieć Tobie na pozostała część w najbliższym czasie.

Robert - ryzyko to jest to co jest sednem tego o czym piszesz. 
 
Powierzajac mieszkanie (kamienice też) w zarzadzanie firmie Sławka też istanieje ryzyko, że wynajmie to przyszły samobójca jaki postawni odkręcić gaz i puścić siebie i inwestycje z dymem.  
Dodam jeszcze ,że tym bardziej jest to możliwe iż nikt po za osoba leczaca się psychiatrycznie plus osoba powołana do tego przez chorego zgadzajacego się na leczenie nie ma dostępu do dokumentacji medycznej. Ludzie z Mzurii moga jedynie w formie deklaratywnej ankiety sprawdzić czy ów najemca nie narobi problemów (podpisać oświadczenie o nieprzebytym leczeniu psychiatrycznym). Wówczas gdyby to się stało też jedyna rzecza jaka Sławek może zrobić w stronę rozgoryczonego właściciela to powiedzieć przepraszam to się zdarza. Bo nie wydaje mi się by Mzurii jako podmiot zarzadzajacy ubezpieczało w ramach naliczanej prowizji mieszkania swoich klientów a nawet jeśli tak robi to nie wiadomo czy zakres ubezpieczenia by obejmował akurat tego typu wydarzenie . Ba! to nawet nie musi być samobójca a jedynie nieodpowiedzialny majsterkowicz przy instalacji gazowej.  
Wiesz absolutnie nie mam intencji tym powyższym przykładem sprowadzenia tego o czym piszesz do absurdu a jedynie pokazuje Ci ,że sa takie ryzyka przed jakimi nie da się uciec też gdyby chcieć się przed czymś takim chronić koszty owej operacji ( np: w formie rozbudowanego ubezpieczenia) sprowadziły by cała inwestycje poniżej poziomu opłacalności. 
De facto rzecz jest w tym co się nazywa progiem bólu tzn wolisz płakać po stracie 20 tys zł czy 120 tys zł lub 150 tys. zł ? 
Każdy tutaj sobie odpowie indywidualnie.  
cdn.

Blacha,  
Wskazując na Arkę Nieruchomości chciałem zwrócić Ci uwagę, że tego rodzaju inwestycje nie są nowością na naszym rynku, a na "zachodzie" są doskonale znane od lat (poczytaj o tym funduszu i zobaczysz, że na takich inwestycjach możesz nic nie zarobić nawet przez wiele lat, ani wycofać piniądze). Ten fundusz zbierał środki inwestorów (skala chyba o 1000 razy większa niż CFI), kupował nieruchomości (handlowe, biurowe) wynajmował i zarabiał, planował za kilka lat sprzedać nieruchomości. Aż przyszedł kryzys i rynek nieruchomości się załamał i pomimo upływu kolejnych lat nie mógł komukolwiek z zyskiem sprzedać nieruchomości. Nikt też nie chciał kupować z zyskiem udziałów w funduszu. A tutaj była o wiele większa płynność (notowane na GPW). A zarobek na najmie pokrywał jedynie koszty księgowe, administracyjne, zarządzania funduszem (zarządzający przecież muszą pobierać pensje nawet w kryzysie, to nie są inwestorzy, tylko pracownicy i to obojętnie czy wynagradzani prowizyjnie, czy też nie – pensje i tak pobierają). 
Nigdy z samego najmu nie będzie szansy na opłacalne zyski i obyś o tym się gorzko się nie przekonał. Ale z całego serca życzę Tobie i Wszystkim innym inwestorom życzę powodzenia.

" Kawalerka (zakup+remont kapitalny) – 145.000 zł. Realny czynsz 1000 zł + opłaty do wspólnoty 300 zł + media. " 
 
Kawalerka, której czynsz wynosi "realnie" jakoś 1600 zł nie kosztuje zazwyczaj 145 tys z remontem... 
To musi być jakaś okazja. 
 
Te ceny wynajmu są dla gorszych dzielnic Warszawy. 
W tym wypadku kawalerka z remontem będzie kosztować nie 145, a 245 tysięcy.  
 
Owszem, za 145 tysięcy kupimy i wyremontujemy. Na prowincji, w małym miasteczku. Albo na jakimś niebezpiecznym zadupiu metropolii. 
A tam ceny całkowite wynajmu z opłatami bardzo rzadko przekraczają 1000 zł. 
Jestem na bieżąco, akurat przeglądałem rynek w mieście gdzie mieszka część mojej rodziny - małe miasto pod Krakowem, atrakcyjna sypialnia z niezłym dojazdem. 
Jakby ktoś zaproponował 4-cyfrową kwotę za wynajem kawalerki, to by się popukali w głowę i patrzyli jak na cwaniaka albo wariata... 
 
Polska się wyludnia, a programy typu "Deweloper na swoim" jeszcze dodatkowo psują rynek...

RAdesign, to jest "case" z dużego miasta wojewódzkiego zrealizowany zakup styczeń 2013, koniec remontu- kwiecień/maj 2013. Mieszkanie użytkowane przez 4-5 dni w tygodniu (kadra kierownicza, specjaliści mieszkająca właśnie w Warszawie, Łodzi, a prowadząca życie zawodowe i winnym regionie Polski).  
Nieprawdą są podane przez Ciebie koszty mediów, o których piszesz. W kwocie "opłaty do wspólnoty" znajdują się wywóz nieczystości stałych - 14 zł, zaliczka na wodę i centralne ogrzewanie (przy wskazanym użytkowaniu, chyba nie zdarzyły się żadne dopłaty). Jedynie dodatkowe koszty do en. elektryczna max 40 zł gaz max 40 zł. Całkowita kwota nie przekracza 1400 zł.  
 
Wydaje mi się, że to była okazja, ale bez przesady. Kupiona za pośrednictwem agencji nieruchomości. Teraz takiej już nie można trafić. Ale kupuje się zawsze i wtedy zadłuża kiedy jest kryzys (łatwiej negocjować), a nie kiedy wzrasta popyt, tak jak ja obserwuję teraz (niskie stopy, a mogą być jeszcze niższe i większość nie chce trzymać pieniędzy w bankach, bo się nieopłaca to szukają mieszkań jako lokaty)  
 
I co z tego że statystki wskazują, że Polska się wyludnia. Zależy dla kogo jest mieszkanie i gdzie? Ludzie będą przemieszczać się za pracą. A obojętnie czy się komuś to podoba (ma inny pogląd) czy nie to Polska gospodarczo w określonych regionach się rozwija się dynamicznie i przybywa miejsc pracy dla specjalistów.

No właśnie, jest to "case". Czyli przypadek. 
Przypadek, czyli nie żadna reguła.  
Po prostu okazja. 
Kadra kierownicza wynajmująca kawalerkę ? 
Jest to możliwe, ale ile jest tej "kadry kierowniczej" chętnej do wynajmu kawalerki ? 
Perspektywicznie te okazje są możliwe do zwrotu właśnie w Warszawie, być może w Krakowie lub Rzeszowie. Tyle. Finito. 
Polska się wyludnia i rynek będzie malał, zresztą takie są i perspektywy Huga, który wręcz emigrację wspiera i promuje. 
wyborcza.biz 
 
Skoro już mamy te "kejsy", to może zejdźmy na ziemię i pomińmy Warszawę, drenującą życie z całej Polski. 
 
Niech będzie inny przypadek - miasto dużej konurbacji - Gliwice. Wynajem wypasionej kawalerki 40mkw.  
800 zł ze wszystkim, z pocałowaniem ręki, właściciel skakał z radości że udało mu się w końcu wynająć. 
Na rynku krakowskim ceny wynajmu też spadają ostatnio, mimo że to magnes akademicki dla całego podkarpacia i okolic. 
 
Bądźmy realistami, osiągnąć zwrot nie jest tak łatwo, trzeba też sporo szczęścia (przy zakupie i przy wynajmie).

Oczywiście można cały czas powtarzać, jak mantrę jedno i to samo: Polska się wyludnia, Polska się wyludnia. Oczywiście, że następuje migracja ze wsi, malutkich miasteczek, do dużych aglomeracji, województw, część osób wyjeżdża za granicę. Część osób wyprowadza się z miast (bloków) do małych miejscowości podmiejskich (domy jednorodzinne) itd. Część będzie przyjeżdżać do pracy np. jak to się dzieje obecnie z Ukrainy. Ale należy pamiętać, że podawane dane są publikowane tylko na podstawie CEL-u (Centralna Ewidencja Ludności) i to na podstawie stałego miejsca zamieszkania. Ile osób w naszym kraju przyjeżdżających do pracy w inne miejsce kraju na rok, dwa, studia i się przemeldowuje ?. Do czego to jest obecnie potrzebne, skoro wszędzie można korzystać z elektronicznego przekazu lub podawania dowolnego adresu do korespondencji.  
W moim mieście co roku ubywa od 2 do 5 tysięcy osób. A przez 25 lat ubyło aż 25% ludności. Najmem interesuję się od 6 lat i nigdy nie miałem problemów z wynajęciem nieruchomości. 
Oczywiście, że podany: "CASE" jest studium przypadku, ale takie można odszukać i nie wszystko jest dla kadry kierowniczej, specjalistów, którzy od wielu lat przybywają do mojego miasta i będą dalej, bo ważny jest jego obecny i przyszły rozwój. Oczywiście mogę podać kolejny "CASE", np. młodej dziewczyny pracującej dla jednej z sieci drogeryjnych. Ale to jest inna kategoria nieruchomości, lokalizacji, standardu, ceny zakupu, remontu, etc., ale szkoda czasu bo i tak każdy powinien mieć swoje poglądy. 
Natomiast nie ma żadnej wątpliwości, że ceny najmu w niektórych lokalizacjach spadają i będą spadać. Ja też to obserwuję. I to jest normalne. Po pierwsze spadają lokaty bankowe niedługo mogą być jeszcze niższe na skutek delacji i spadku wzrostu gospodarczego. Przecież na "zachodzie" jest on o wiele niższy od wielu lat w stosunku do wartości inwestycji (polecam zainteresować się tematem). Po drugie rośnie konkurencja, coraz więcej osób, instytucji obecnie i w przyszłości będzie inwestowało w nieruchomości na wynajem. Ale i tak będzie to lepiej opłacalne niż lokaty jakiegokolwiek banku w przyszłości (przypominam, że stopy procentowe banków centralnych strefy "EURO" i np. Banku Szwajcarii są ujemne i tam prawie nic nie zyskuje się trzymając pieniądze w banku). Poza TYM będzie to bezpieczniejsza i z mniejszą zmiennością jej wartość niż inne inwestycje np. w akcje.

Śląsk faktycznie jest specyficznym rynkiem nieruchomości (w odniesieniu do przykładu Gliwic) bo gdzie można na przykład kupić mieszkanie w 100 tyś mieście poniżej 40 tyś (kawalerka)? Takie rzeczy tylko na Śląsku.  
 
Mieszkam we Wrocławiu i tutaj zacząłem inwestować w nieruchomości. Kupiłem dwie kawalerki (od dewelopera) po 20m2 średnia cenato 123,5 tyś zł. Z wykończeniem pod wynajem zmieszczę się w 135-137 tyś zł. 
 
Lokalizacja: Jedna z lepszych w mieście (dookoła biurowce, centra handlowe i Bóg wie co jeszcze) a wszystko w najlepiej skomunikowanej części Wrocławia (7 linii tramwajowych w jednym miejscu). 
 
Planuję wynajmować za 900-950 zł + czynsz i media. Realnie takie kawalerki we Wrocławiu można wynająć za 100-200 zł więcej, ale ja wolę unikać pustostanów. Realna stopa zwrotu to 8,4% w skali roku.  
 
A co do Mzuri CFI to kibicuję całej inicjatywie, ponieważ uważam że jeśli rząd rozhula się w ładowaniem pieniędzy podatników w "Fundusz Mieszkań na Wynajem" plus budowę mieszkań komunalnych - w Warszawie planują ich podobno wybudować 20 tyś (teraz jest ich około 80 tyś) to tylko takie inicjatywy mogą spowodować,że prywatny inwestor obroni się przed rządem. 
 
Mówię bardziej o spółce kupującej 50,,100, 200 i więcej mieszkań na wynajem, dzięki czemu może wypracować rentowność na poziomie 10-12 % oferując jednocześnie konkurencyjne stawki najmu. Moim zdaniem ma to duży sens.