link do kursu 
brzozak.pl

SUPER odcinek !!! 
1 pytanie 
 
kupując mieszkania na wynajem na kredyt ,do ilu mieszkań banki udzielą kredytów  
czy jest tak ,że po 2,3 kredytach juz nie dostaniemy nigdzie kredytu na kolejne mieszkanie ,mimo wzrostu zdolności kredytowej ? 
mam kredyt na dom od 5 lat ,kredyt na kawalerkę wynajmowaną od 2 lat , mam jeszcze od 8 m-cy mieszkanie 2-pokojowe ,które wynajmuję i chcę refinansować je kredytem 
 
czy 3 kredyt hipoteczny będzie problemem ? jeżeli nie , to przy ilu spotkaliście się z problemami ? 
Pozdrawiam

Przy tej audycji nasunęło mi się kilka myśli. 
Co będzie z tymi wszystkimi inwestorami w momencie kryzysu który nadchodzi(nie,nie przez PiS tylko kolejny światowy kryzys)? 
Ja widzę niestety jedne rezultat. Przy gwałtownym spadku cen nieruchomości a podwyższaniu stóp nieruchomości i spadku przychodów z najmu będzie fala bankructw inwestorów. Wtedy będzie duży popyt nie na szkolenia jak uzyskać jak najwięcej kredytów ale jak wyprowadzić swoje pieniądze z Polski i udać się do kraju gdzie banki nie będą nas szukać. 
Włączanie rodziny do takiego biznesu jest fatalnym pomysłem. Jeśli zrealizuje się powyższy scenariusz to np Wasi rodzice posiadający własne mieszkanie które zlicytuje komornik przeniosą się pod most? 
 
Budowanie piramidy finansowej w stylu Kyosakiego w Polsce się nie sprawdza z wielu powodów.  
1.W USA można łatwo ogłosić bankructwo a bank zabiera tylko i wyłącznie nieruchomość. 
2.Kyosaki kupował nieruchomość składającą się z wielu lokali i nią zarządzał. Są to zupełnie inne zyski niż przy kupnie pojedynczych mieszkań. 
3.Kyosaki kupował mieszkania na spółki kapitałowe a nie na osobę fizyczną co w Polsce jest powszechne ze względu na łatwość dostępu dla kredytu na os fizyczną a trudnością uzyskania na spółkę kapitałową. 
 
Cenię sobie Twoje audycje Damianie ze względu na to że zawarte jest w nich dużo wiedzy ale brakuje mi jakiś audycji o mniej optymistycznych scenariuszach inwestycji. 
 
Dla wielu osób to co piszę powyżej jest bardzo pesymistycznym myśleniem ale niestety może stać się faktem.Stopy procentowe w 2000 roku wynosiły 20%. Kredyt bierze się często na kilkanaście lat. Taki scenariusz może się powtórzyć. Ceny nieruchomości i najmu wtedy były niskie. Warto przeprowadzić sobie kalkulację opłacalności inwestycji przy tych parametrach i zobaczyć czy będzie się w stanie utrzymać z ,,dochodu pasywnego" albo chociaż uniknąć bankructwa. 
 
Według mnie najlepszą strategią teraz nie jest zakredytowanie się pod korek tylko stworzenie biznesu który przynosi gotówkę co miesiąc i włożenie tej gotówki w złoto,korony norweski,tanią ropę. Na kupowanie będzie czas wtedy kiedy wszystko pieprznie i nie będzie kredytów. Będzie wtedy można kupować nie jakieś kawalerki czy mieszkania w wielkiej płycie a np w kilu inwestorów będzie można kupić fajną kamienicę która po zakupie za gotówkę w momencie rynkowych przecen będzie przynosiła prawdziwy dochód pasywne w przyszłości a pozwoli spać spokojnie bez myślenia o olbrzymich kredytach które mogą spowodować olbrzymie problemy.

Mamy inne pytanie.  
 
Jak kupic dom w Polsce gdy ceny sa dalej wywalone w kosmos i nie dziala tam prawo sprzedazy - popytu.  
 
Jak wytlumaczyc agentom ze ceny sa za wysokie i nie realne. 
Jak zbic cene z 570 tys ( cena agenta -stan dywaloperski) do 500 ( cena realna dywaloperska za m2).

Mamy inne pytanie.  
 
Jak kupic dom w Polsce gdy ceny sa dalej wywalone w kosmos i nie dziala tam prawo sprzedazy - popytu.  
 
Jak wytlumaczyc agentom ze ceny sa za wysokie i nie realne. 
Jak zbic cene z 570 tys ( cena agenta -stan dywaloperski) do 500 ( cena realna dywaloperska za m2).

@Przemku , dzięki za wpis i szeroką opinię. Powiedz czy sa jednak takie produkty inwestycyjne które nie niosą za sobą ryzyka? Nawet jak inwestujemy wyłącznie w swoją głowę i umiejętności to jest ryzyko, że potrąci nas auto i zejdziemy z tego świata nie zostawiając nic po sobie. Ryzyko istnieje zawsze. Pesymizm jest wpisany w takie działania. Kredyt dla wielu jest dziś trampoliną bo ropa, diamenty czy giełda są trudne do zrozumienia a na tych polach także jest wg mnie porównywalne ryzyko lub większe nawet niż na rynku nieruchomości. Poruszyłeś wiele wątków ale chciałbym być konkretny i zwięzły w odpowiedzi. To prawda, że były czasy, kiedy WIBOR skakał wysoko i to może wrócić, jednak czy tak się stanie an 100%? czy kupując dziś ropę za kilkanaście $ za baryłkę masz pewność, że jutro nie będzie kosztować kilka centów? To gra i jeśli mamy wystarczającą ilość wiedzy, doświadczenia to sprawnie będziemy poruszać się po planszy. Raz tracisz, raz wygrywasz. Ważne jest by nie dopuszczać do bardzo ryzykownych strategii, nad którymi stracimy kontrolę. Jak będzie kolejny kryzys to obnaży on rynek. Pokaże co było trwałe i miało sens a co liche i padło. Codziennie jest jakiś mały kryzys w konkretnej branży. Banki to wielcy gracze i doskonale wiemy, że dla nich celem jest zysk. Wielu polegnie-to fakt. Jednak inwestując sensownie i utrzymując odpowiedni bufor bezpieczeństwa inwestycyjnego, polegający na zróżnicowaniu portfela z zachowaniem wysokiej rentowności, możemy być spokojniejsi o kolejne fale różnych kryzysów. O ryzyku w szerszym zakresie będziesz mógł poczytać w nowej książce której jestem współautorem a Kazimierz Turaliński doskonale to opisuje. Książka niebawem się pojawi. To co piszesz w poście jest pewną możliwością, która może się spełnić choć nie musi. Nie jestem zwolennikiem zakredytowania się a układ inwestycji w rodzinie nie zawsze musi sprzyjać eksmisjom na bruk i obaj dobrze to wiemy:) ciekawy wpis i za niego dziękuję:)

@Paweł, dzięki za pytania 
odpowiadam: 
kupując mieszkania na wynajem na kredyt ,do ilu mieszkań banki udzielą kredytów : nie ma reguły, wszystko jest indywidualnie procesowane i jedna osoba mając super scoring dostanie ich 5 a ktoś inny 2. Sugeruję zrobić sobie bezpłatne badanie scoringowe w BIK i wtedy będziesz wiedział jak może Cie bank potraktować. Wszystko też zależy od charakteru Twojego zatrudnienia i wysokości dochodów względem zobowiązań.  
 
czy jest tak, że po 2,3 kredytach już nie dostaniemy nigdzie kredytu na kolejne mieszkanie, mimo wzrostu zdolności kredytowej ? Tak nie jest, bo każdy bank ocenia inaczej każdego klienta. Sam miałem tak, że mogłem brać kredytów ile chciałem w ramach górnego limitu zdolności. Ważna była max kwota a nie ilość. TO się zmienia i raczej regułą jest że przy 3,4 kredycie banki już coraz bardziej kręcą nosem. Należy zorientować się czy faktycznie wszystkie czy tylko 2-3 banki tak rygorystycznie podejdą do tematu. Na rynku masz ponad 25 banków więc opcja na koleje kredyty w innych bankach jest duża. 
 
mam kredyt na dom od 5 lat ,kredyt na kawalerkę wynajmowaną od 2 lat , mam jeszcze od 8 m-cy mieszkanie 2-pokojowe, które wynajmuję i chcę refinansować je kredytem  
czy 3 kredyt hipoteczny będzie problemem ? jeżeli nie, to przy ilu spotkaliście się z problemami ? 
jesteś już znanym dla banku klientem co jest na in plus, pytanie czy Twoja zdolność też jest na dobrym poziomie i czy ilość zobowiązań nie wzrosła z czasem np. auto, dziecko, ilość rachunków? dochód z najmu możesz włączyć dodatkowo jako wspierający do zdolności. Problem pojawiał się najczęściej przy 4 ale każda sytuacja jest nieco inna. 
 
Pozdrawiam 
Damian

@ Jarosław 
Jak kupić dom w Polsce gdy ceny są dalej wywalone w kosmos i nie działa tam prawo sprzedaży - popytu.  
 
zbyt szeroki temat na jeden wpis. Generalnie szukać domów z problemami np. przeinwestowanie właściciela i szybka sprzedaż po kosztach. Wiele domów stoi w stanie deweloperskim w okolicach przymiejskich, czasami wystarczy się przejechać autem i tam gdzie trawa jest wyższa od okien to jest temat warty uwagi:) metody na szukanie opisuję w swoich książkach więc tam Cię przekieruję:) 
 
Jak wytłumaczyć agentom że ceny są za wysokie i nierealne?  
Jak zbić cenę z 570 tys ( cena agenta -stan deweloperski) do 500 (cena realna deweloperska). deweloperska to jest jeszcze niższa:) ale tego się nie tłumaczy, jak jest popyt w danej lokalizacji na nowe budownictwo to nikt Ci po taniości nie sprzeda bo wie, że znajdzie sie klient jak nie za 570 to za 550 i to wystarczy. Trzeba zmienić strategię szukania a nie upierać się na konkretny dom jak ktoś na siłę nie chce spuścić ceny. Ty dasz 500 a obok ustawi się masa klientów co do 540, komu właściciel sprzeda dom? szukaj tam gdzie inni nie docierają za szybko a okolica rozkwitnie za jakiś czas.

Kryzys - jest pewne, że przyjdzie. Ci co kupią za gotówkę albo spłacą większość kredytu co najwyżej poczekają jakiś czas na zyski. Ci co trafią na kryzys i spadek dochodu z najmu/spadek wartości nieruchomości ( mniejszy popyt ) i zostaną z kredytem utopią drogi Przemku.

Ad. 8  
Dzieki Damian. Widac ze znasz sie na rzeczy. Niektorzy agenci nie rozumeja ze cena ofertowa i tranzakcyjna to nie sa tozsame rzeczy. 
W Polsce jest wiele do zrobienia w temacie umow na wylacznosc etc. 
Nie moze byc ze jeden klient wystawia te sama nieruchomosc w roznych biurach w przedziale cenowym o rozpietosci ponad 60 000. 
 
Twoje podejscie jest typowe investorskie. Jesli szukasz domu dla siebie, wazna jest lokacja, komunikacja, szkola etc. 
 
Ale wielkie dzieki za twoje wskazowki. Cheers

@Paweł 2-3 kredyty w różnych bankach to nie problem, Od 4-go Banki zaczynają się zastanawiać czy faktycznie nabywasz nieruchomość na cele mieszkaniowe, i tutaj np Bank BZWBK, nie da Ci 4-go kredytu, Eurobank najprawdopodobniej obniży Ci LTV do wartości 70&, różnie to wygląda w różnych Bankach, zasada jest jedna, zawsze wpisuj we wniosku że celem jest zaspokojenie Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych, a że cel może się zawsze zmienić to już inna sprawa

@Paweł 2-3 kredyty w różnych bankach to nie problem, Od 4-go Banki zaczynają się zastanawiać czy faktycznie nabywasz nieruchomość na cele mieszkaniowe, i tutaj np Bank BZWBK, nie da Ci 4-go kredytu, Eurobank najprawdopodobniej obniży Ci LTV do wartości 70&, różnie to wygląda w różnych Bankach, zasada jest jedna, nawsze wpisuj we wniosku że celem jest zaspokojenie Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych, a że cel może się zawsze zmienić to już inna sprawa

@Przemek , masz dużo racji w tym co opisujesz, zawsze jest ryzyko, równeż na bezpiecznym jakby się mogło wydawać rynku nieruchomośći, Moim zdaniem jeżeli masz to wszytko dobrze policzone i wynajmujesz , nawet jak WiBOR zostanie podniesiony to będziesz mógł podnieść czynsz z wynajem, no bo patrząc makroekonomicznie, jeżeli zaistnieje taka sytuacja na rynku że finansowanie zdrożeje, a tak właściwie już się tak dzieje to globalnie mniej osób będzie miało możliwość zakupu nieruchomości na kredytm co spowoduje że będą takie osoby musiały wynajmować nieruchomość. Jeżeli masz dobrą lokalizację nieruhcomości, to uważam, że wachania oprocentowania nie są zbytnim zagrożeniem

Chcąc kupić mieszkanie na firmę bank wymaga ode mnie 20% wkładu własnego od kwoty netto i całego vatu. Czy mogę kupić mieszkanie jako osoba fizyczna a potem włączyć je do dg i amortyzowac?

@Jarku, Tak. Bo to bedzie podatek od środków trwałych a nie dochodowy. 
Przed ewentualnym zamknięciem DG można też oświadczeniem wyjąć mieszkanie z dg. Wtedy będzie bez podatku. 
Jeśli będziesz prowadził najem na cel mieszkaniowy długoterminowy to wg mnie bank się nie dowie, że robisz to przez firmę. Przy zmianie charakteru użytkowego lokalu może wyjść i wtedy grozi to wypowiedzeniem umowy.

@ Jarek, tylko w ten sposób, kupujesz mieszkanie jako osoba fizyczna, po czym wprowadzasz nieruchomość do DG jako środek trwały, jeżeli to mieszkanie z rynku wtórnego użytkowane dłużej niż 5 lat to możesz je amortyzować stawką 10 %, co daje CI dodatkowe koszty, nie kupuj nieruchomości na firmę, bo zapłacisz Vat i będziesz miał b drogi kredyt i krótki okres finansowania

Witam Jestem zainteresowany zakupem pana kursu ale na stronie  
brzozak.pl , jest błąd , mianowicie na jej końcu cena 169 przekreślona obok 47 a po kliknięciu kup teraz cena do zapłaty 97 zł. ??

W kontekście samych kredytów to warto spytać się dewelopera czy nie ma umów z bankami, dzięki czemu są one w stanie zaoferować preferencyjne warunki tylko dla tego dewelopera/inwestycji. Nie mam na myśli kierowanie do instytucji typu Open Finance tylko doradztwo kredytowe przec pracownika dewelopera, tak jak tutaj: 
www.alfapark.pl

@Sebastian napisz do mnie na priv: [email protected]