Hej, 
Kolejna bardzo fajna audycja. Tyma razem postanowiłem napisać komentarz, bo jestem właśnie w temacie amortyzacji I ustawienia jej na moich mieszkaniach. Jest parę ważnych kwestii które nie zostały poruszone, i tu chciałem je poruszyć, ponieważ rozmawiałem z moim księgowym oraz z dwoma innymi i wszyscy powtarzają/uczulają mnie na poniższe kwestie: 
1. Co w przypadku sprzedaży amortyzowanej nieruchomości? Przy zastosowaniu amortyzacji dowolna stawka, przy próbie sprzedaży nieruchomości (np. życie zmusi nas do tego sprzedaży) musimy zwrócić kwotę zamortyzowana (np. przy całkowitym zamortyzowanej nieruchomości do 0, będzie to traktowane jako ‘darowizna’ sprzedana poniżej okresu pięcioletniego i tu obowiązuje 19% dochodowego) 
2. Według moich informacji, powyższy problem nie dotyczy, jeśli stosuje się amortyzacji na poziomie 1,5% lub 2.5% w zależności od typu własności danego lokalu i można sprzedać lokal w trakcie amortyzacji lub po jej ‘wyzerowaniu’ bez płacenia podatku dochodowego 19% od różnicy 0-kwota sprzedaży. – minusem jest 30-40 letni okres amortyzacji. 
3. Dodatkowo, wg mojego księgowego przy wyborze amortyzacji na poziomie 1,5% lub 2.5% w zależności od typu własności danego lokalu, nie trzeba się martwic o wyceny gruntów i odliczania ich od ceny zakupu, aby uzyskać cenę księgową do amortyzacji i ‘podobno’ można całą cenę zakupu wraz z gruntem przyjąć jako podstawa do obliczenia amortyzacji. – minusem jest 30-40 letni okres amortyzacji. 
4. Kwestionowanie podatku dochodowego na poziemnie 0 lub na minusie = kontrole skarbowe. 
Z moich doświadczeń księgowy nie zgodzi się na ‘wyzerowanie podatku’ poprzez ustalenie odpowiedniego % amortyzacji lokalu/i bo sam boi się ze przyjdzie kontrola. Gdy zacznie się kontrola, to nie tylko sprawdza poszczególny przypadek, ale i innych klientów danego biura, a mało który księgowy chce podjąć takie ryzyko i dlatego jeszcze nie zacząłem amortyzacji a od tego roku jestem na 18% (jeśli znacie księgowego, który weźmie odpowiedzialność za konsekwencje finansowe takiej kontroli i ‘użerania’ się z fiskusem, to podeślijcie kontakt). 
Byłbym wdzięczy, gdyby gość mógł się ustosunkować do powyższych kwestii. 
Pozdrawiam, 
Piotr

1.Przy sprzedaży nieruchomości która jest amortyzowana płacisz podatek 19%-niezamortyzowana cena nabycia. 
4.Kontroli skarbowych nie ma się co bać jak postępujesz zgodnie z prawem i nie ma co na siłę wykazywać zysku. Jak księgowy się boi to niech zmieni pracę. Wiele firm wykazuje stratę podatkową co roku i nic się nie dzieje. Księgowy nie może bać się rozliczania kosztów. Przy normalnej firmie wyrzuci połowę kosztów do śmieci żeby zapłacić większy podatek?

PIotr: 
ad1: po 5 latach podatkowych od nabycia jeśli amortyzowałeś dowolną stawka to sprzedajesz i nie ma dochodowego, nie składasz też PIT 
przed 5 laty doliczasz wartosć amortyzacji do dochodu i płacisz podatek, ewentualnie robisz korektę PIT :) 
ad2: zgadza się, sprzedać możesz zawsze ale jeśli nie minie 5 lat jak pisałem są pewne ograniczenia 
ad3:bzdura. Zmień księgowego który nie korzysta dla Ciebie z legalnie opisanych metod tarczy podatkowej. Co tutaj naginasz? Przepisy które istnieją i mają popracie w interpretacjach? Jeśli dokumentacja jest poprawnie prowadzona a biuro ma dodatkowe OC to czego się boisz? To wręcz przywilej inwestorów w nieruchomości, że można z teog korzystać. 
 
Przemek: dziękuję za komentarz

Ciekawa i szczegółowa audycja. Moze nie do konca w temacie ale zainteresowala mnie Twoja uwaga ze przy pewnej wysokosci kosztow remontu przy flipie mozna wejsc w vat. Czy da sie legalnie uniknac vatu przy robieniu flipa na dzialalnosci? 
 
Bede wdzieczny za rozwiniecie tematu. 
Pozdrawiam Karol

Karol, jak nie przekroczysz progu 30% ceny nabycia wydanej na remont to vatu nie masz jesli nie jesteś vatowcem (zwolnienie 200k) a ten próg łatwo w przypadku mieszkań przekroczyć, oczywiście mowa tylko o lokalach mieszkalnych a nie użytkowych gdzie z założenia jest vat

Dzięki za odpowiedź Damian. tak jak mówisz te 200k to sie przekroczy już przy zakupie mieszkania, 
- remont zrobię za 30  
- dodatkowe koszty 10 (notariusz, pośrednik itd.)  
 
i sprzedaję np. za 270. to rozumiem, że od tych 30 które zarobiłęm muszę zapłacić 20% VAT czy od kwoty sprzedaży (270k.)? 
 
Jak można to zoptymalizować podatkowo:)?

płacisz podatek dochodowy a nie obrotowy zatem od dochodu będzie nie 20 a 8% mówiąc o lokalach na cele mieszkalne 
kwestia sposobu rozliczania podatków od obrotu: 
DG na os. fiz. masz skalę 18/32 i liniówkę 19% 
spółka ma też inne zasady w tym podwójne opodatkowanie w razie wypłaty jesli zrobisz to w standardowy sposób 
optymalizację można też robić na różne sposoby ale myślę, że to miejsce nie jest adekwatne do wchodzenia w takie newralgiczne kwestie, odezwij się na priv.

Z checia podaj prosze tylko jakis mail albo na moj [email protected] dotychczas zajmowalem sie mieszkaniami na wynajem ale chce zrobic pierwszy flip z checia Cie podpytam o te tematy:)  
Pozdrawiam 
Karol

Zamierzam kupić mieszkanie na przetargu miejskim. Po zakupie będę posiadał pełną własność. Będzie się to wiązało również z założeniem KW. Mieszkanie w kamienicy z końca XIX wieku. Nie wiem jak długo miasto było właścicielem i czy mieszkanie było mieszkaniem komunalnym czy pustostanem, czy wyk jeszcze w inny sposób. Czy powinienem to wiedzieć? Czy w tej sytuacji mogę amortyzować mieszkanie stos 10%? Czy powinienem wiedzieć coś jeszcze na temat tego mieszkania?

Mam 2 dodatkowe pytania dotyczące amortyzacji. Chciałem się upewnić czy dobrze rozumiem temat na poniższych przykładach. 
 
1. Dotyczy określenia wartości nieruchomości do wyliczenia amortyzacji. Nieruchomość kupiona z rynku wtórnego za 150 tys zł wyremontowana (robocizna + materiały) za 50 tyś zł udokumentowane fakturami oraz wyposażona za 20 tys zł (udokumentowane paragonami), koszty notarialne ok 1 tys zł. Czy do wyliczenia wartości nieruchomości powinienem wliczyć wszystkie wymienione składowe? 221 tyś x 10% = 22,1 tyś rocznie, 1841 zł mieś. 
2. Tyczy się rozliczenia podatku na zasadach ogólnych (18%). Mieszkanie wynajmuję za 3000 zł, koszty 1000 zł (czynsz + media). Amortyzacja 1841 zł Kwota od jakiej powinienem zapłacić podatek to 3000 – 1000 – 1841 = 159 zł. 
Kwota wolna od podatku to 3091,49 zł. Ponieważ nie przekroczę tej kwoty w ciągu roku to rozumiem, że nie musze płacić podatku. Czy mam rację? Czy mimo to powinienem wpłacać du US miesięczne zaliczki? 
 
Będę bardzo wdzięczny za komentarz.

Czesc, kazdy nowy wlasciciel moze amortyzowac od poczatku. Czyli jezeli chcesz 10% to bierz 10.  
 
Pozdr 
Karol Andrzejewski

przy sprzedazy przed najmem jako towar nie masz vat na mieszkaniu bo korzystasz ze zwolnienia . dobrze liczysz podatek. jak budynek jest tak stary i mieszkali w nim ludzie to masz mozliwosc przyspieszonej amortyzacji do 10% przy odrebnej wlasnosci lokalu

To jeszcze kilka kwestii. 
1. jak długo mogę amortyzować mieszkanie na 10%? czy po 10 latach zamortyzuję całe mieszkanie? co wtedy?  
2. jeżeli chodzi o wyliczenie ceny nieruchomości czy mogę w nią wliczyć ruchomości czyli meble i AGD? Gdzieś słyszałem że nie.Mogę je natomiast rozliczyć jako koszty przy rozliczeniu podatkowym miesięcznym.

1 po 10 latach sprzedajesz zonie, bratu, dziecku,spolce i znowu amortyzujesz 10 lat. 
 
2. Mozesz wszystkie koszty zakupu i ulepszenia. Meble nie ulepszaja nieruchomosci chyba ze wbudowane na stale typu komandor agd w zabudowie na stale. Ale z tym ciezko. Za do wlicz koszty notarialne, prowizje posrednika itp.

Karol, Damian bardzo dziękuję za odpowiedzi. 
Proszę jeszcze powiedzieć jak należy udokumentować ulepszenia? 
Faktura na osobę fizyczną? Domyślam się ze na fakturze musi być podany adres nieruchomości, którą ulepszam, a nie np zameldowania. Prawda? czy coś jeszcze muszę wiedzieć?

Cześć,  
liczę właśnie podstawę do amortyzacji dla nowego lokalu który będę od stycznia amortyzować i pojawia mi się pytanie.  
 
czy jeżeli miesięczny koszt amortyzacji przekroczy miesięczne przychody z najmu to mogę pozostałą część kosztu również odliczać od pozostałych przychodów etat/zlecenia itp.?  
 
podejrzewam że nie, ale szukam potwierdzenia na 100%  
z góry dzięki

niestety nie możesz, najem nie łączy się z etatem

@Karol - niestety nie możesz, najem nie łączy się z etatem 
 
@Mateusz - fv wystarczy 
 
poza tym zmieniło się tzw. "wieczne" amortyzowanie przez darowizny i spadki, jak dostajesz taki lokal w tej formule to dalsza amortyzacja nie jest możliwa z racji bezkosztowego przejęcia nieruchomości. Być może to się zmieni bo Ministerstwo wydało rozporządzanie zmieniające ale przezydent podpisał niekorzystną zmianę. Czekamy...